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01売買



一般的には不動産鑑定士に依頼し売買の価格を査定してもらうことは行われていません。

売り主と買主双方が了解した金額ならあえて不動産鑑定士に手数料を払ってお願いする必要はないからです。大体の平均的な金額は調べますが、最終的にはお互いが話し合い値下げ交渉などを行ないながら土地の売買はされています。



家を売りたいと思うのですが鑑定をお願いできますか?

その地域の不動産チラシや不動産会社数社に電話をかけて相場を聞くことで、だいたいの相場観がわかります!
第三者に戸建住宅やマンションなどを売りたい、買いたいという場合は、その地域の不動産チラシや不動産会社数社に電話をかけて相場を聞くことで、だいたいの相場観がわかります。

その相場の範囲内で売り希望価格を決めて、一定の時間をかけて売却活動をすれば良いので、費用をかけて鑑定する必要がなくなってくるのです。

特殊な不動産(事務所付マンション)を知り合いが買ってもいいと言ってくれているのですが、建物も古く、不動産業者に聞いても答えがまちまちでいくらにしていいかがわかりません。鑑定をお願いできますか?

はい。お任せください!
そういった場合、売主・買主の話し合いで相場や価格が分からないという事があります。
先日ご相談を受けたよく似た例では、1階が介護施設、2階以上がアパートという1棟の賃貸不動産の売買価格についてでした。所有者のAさんは高齢化しており、知人のBさんが後を引き受けようというお話になりましたが、一体いくらで売買すればいいのかわからないというご相談です。

鑑定には様々な手法がありますが、固定資産税の納税通知書と賃貸借契約書のコピーを送っていただけば、まずはざっと机上で試算してみますので、お気軽にご相談ください。無料試算の範囲で売主・買主が納得されれば、その価格で売買されれば良いですし、後日のために鑑定書を取っておきたいとおっしゃる場合は鑑定を行います。
不動産鑑定評価書には賃貸借関係・今後の収益予測(介護施設はこの先現状の賃料を払えるか、退去した場合どうなるかetc.)に関わる記載があり、現状の土地や建物の図面も添付されますので、一度きちんと鑑定しておけば、売買される場合等には有用な資料となると思われます。

総額1億円で賃貸アパートを買うことになったのですが、土地と建物の価格をどうすればよいでしょうか?

是非、鑑定評価書を活用してください! 収益物件は収入と利回りで価格を計算し、売主・買主の交渉で売買に合意したとしても、土地価格・建物価格をどうするか、決められない事があります。
売買契約書に土地・建物価格の内訳を記載していないと、後日建物の消費税や減価償却費の計算に困ることとなります。

土地・建物価格の内訳の計算方法には下記のような方法があります(国税庁タックスアンサー https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6301_qa.htm)。

【1】譲渡時における土地及び建物のそれぞれの「時価」の比率による按分
【2】相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
【3】土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分


いわゆる「固都税按分」といわれる方法は【2】です。しかし、固定資産税評価額はあくまで固定資産税を徴収するための評価額ですので、時価で売買する際にその土地・建物割合を使わないといけないわけではありません。
1】鑑定評価の「時価」による按分で売主・買主が合意し、その価格を売買契約書に記載すれば問題ありません。
1】鑑定評価の「時価」による按分のほうが有利な場合があります。その際は是非鑑定評価書を活用してください。



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