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02賃貸

賃貸について
不動産のなんでも鑑定団 輝づき不動産
賃貸について
物件の契約は2年更新となっているものが多く、その際に借主から家賃の減額などを相談されるケースも多いと思われます


お店を借りたいと思うのですが、鑑定をお願いできますか?
お店を借りたいと思うのですが、鑑定をお願いできますか?
賃貸物件をネット検索するか、不動産
賃貸物件をネット検索するか、不動産 会社に聞くことで募集賃料がわかるため 鑑定は不要です。
会社に聞くことで募集賃料がわかるため
鑑定は不要です。
「継続賃料」や関連会社間で賃貸する場合と違って、第三者から通常の店舗・事務所を借りたいという場合は、賃貸物件をネット検索するか、不動産会社に聞くことで募集賃料がわかるため、鑑定は不要です。
「継続賃料」や関連会社間で賃貸する場合と違って、第三者から通常の店舗・事務所を借りたいという場合は、賃貸物件をネット検索するか、不動産会社に聞くことで募集賃料がわかるため、鑑定は不要です。

では、募集賃料で借りて大丈夫でしょうか?
では、募集賃料で借りて大丈夫でしょうか?

良いところに気付かれました! 賃料は募集賃料だけで決まるものではありません。
良いところに気付かれました! 賃料は募集賃料だけで決まるものではありません。
商業性のあるエリアにおいては、貸主側の「これぐらいで貸したい」という事情だけではなく、市場競争原理が働き、借主であるテナントの「これぐらいで借りたい」という事情が複数競合することにより、賃料が形成されます。
商業性のあるエリアにおいては、貸主側の「これぐらいで貸したい」という事情だけではなく、市場競争原理が働き、借主であるテナントの「これぐらいで借りたい」という事情(募集賃料)が複数競合することにより、賃料が形成されます。

安ければ安いほど良いのですが・・・
安ければ安いほど良いのですが・・・

市場競争原理が働き、借主であるテナントの「これぐらいで借りたい」という事情が複数競合することにより、賃料が形成されます。
「ここまでだったら出せる」という基準を持っておくことが必要です。
ところで、借主の「ここまでだったら出せる」という基準はどのように
ところで、借主の「ここまでだったら出せる」という基準はどのように 判断すれば良いか、ご存知でしょうか? 一般的には、テナントの賃料負担率は低い業種で3%~5%、中程度の業種では8%~10%程度、高い業種では15%~20%超もあると言われています。
業種によってかなり大きな差があるのは、下記の(1)~(3)が業種や個別の事業によって様々だからです。
(1)賃料以外の固定費
(社員の給料、役員報酬、光熱費等)の割合
(2)売上によって変動する変動費
(原価、残業代等)の割合
(3)売上効率(坪効率)

例えば、オーナーがいて、板長1人、店員1人で営業している小料理屋があったとします。

売上が月に100万円の場合
(1)板長の給料30万円、店員の給料15万円、光熱費5万円
(2)材料費30万円とすると、合計で80万円となり、オーナーの投資利益を10万円とすると、残りは10万円(10%)となり、これが家賃負担率となります。

同じ店でも客数が倍増し、売上が200万円になった場合
同じ店でも客数が倍増し、売上が200万円になった場合
(1)板長の給料30万円、店員3人の給料45万円、光熱費10万円
(2)材料費60万円とすると合計で150万円となり、オーナーの投資利益を20万円とすると
残りは30万円(15%)となり、これが家賃負担率となる計算です。




使っていなかった国道沿いの土地を事業用地として貸してくれと言われたのですが、いくらで貸せばよいかわかりません。
使っていなかった国道沿いの土地を事業用地として貸してくれと言われたのですが、いくらで貸せばよいかわかりません。

このような場合は鑑定を取る必要が出てきます。
このような場合は鑑定を取る必要が出てきます。
このような場合は鑑定を取る必要が出てきます。
上記でご説明した繁華街の店舗の例では、店舗募集事例があり、またこれぐらいで借りたいというテナントが複数あるため、合意形成がしやすいですが、郊外の幹線道路沿いの土地に1事業者だけが借りたいという場合、どのような地代で貸せばよいのか、なかなかわかりづらいと思います。

近隣で貸している土地も少なく、あったとしても教えてもらえないということもよくあります。このような場合は鑑定を取る必要が出てきます。
当社では豊富な鑑定実績から、適正地代を査定することができますので、まずは無料相談をしてみてください。
当社では豊富な鑑定実績から、適正地代を査定することができますので、まずは無料相談をしてみてください。



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