headmenu

初回相談無料 06-6948-8215 初回相談無料 06-6948-8215
受付時間 : 10:00~18:00(土日祝除)
※1時間まではどんな相談も受け付けます
〒530-0047 大阪市北区西天満4-9-12
リーガル西天満ビル5階502号室

05関連会社間売買・親族間売買

関連会社間売買・親族間売買について
不動産のなんでも鑑定団 輝づき不動産
関連会社間・親族者間での不動産売買は注意をしてください!安易な売買はやめましょう

関連会社間・親族者間での不動産売買は注意をしてください!安易な売買はやめましょう、取引価格と時価との整合性がとれているかどうか税務署が目を光らせています。
取引価格と時価との整合性がとれているかどうか税務署が目を光らせています。


どのような場合が関連会社間売買になりますか?
例えばA社と関連のあるB社の間の売買や、C社のD社長からC社へ不動産を売買する場合です。

関連会社間売買は何が問題となるのですか?
関連会社だからといって、時価からかけ離れた価格で売買をすると税務的に不利な取扱いを受ける場合があります!
【上記のA社→関連のあるB社の売買例】
A社所有の時価2億円の土地(簿価5千万円)を5千万円でB社に売ったとすると、時価2億円で売買したことになり、差額の1億5千万円について、A社には売却益があるとして法人税がかかり、B社にも受贈益があるとして法人税がかかることになります。

【上記のC社D社長→C社の売買例】
D社長所有の時価5千万円の土地を9千万円でC社に売ったとすると、差額の4千万円について、D社長への役員賞与とされ、D社長には所得税がかかります(総合課税で最高税率が所得税・住民税合わせて50%)。

時価はどうやって証明すればよいのですか?
時価はどうやって証明すればよいのですか?

不動産鑑定評価書だけが税務署に時価を証明する証拠資料となります。
不動産鑑定評価書だけが税務署に時価を証明する証拠資料となります。
相続税評価額(税理士による計算)
【1】相続税評価額(税理士による計算)
【2】固定資産税評価額(市町村の固定資産税課から通知
される評価額)
【3】不動産業者の無料査定額
【4】不動産鑑定士の「不動産鑑定評価額」

このうち【1】・【2】は時価ではありません。
【3】は税務署に対して証拠として認められません。
【4】の不動産鑑定評価書だけが税務署に時価を証明する証拠資料となります。
不動産鑑定評価書だけが税務署に時価を証明する証拠資料となります


関連会社間・親族者間での不動産売買は注意をしてください!

関連会社間・親族者間での不動産売買は注意をしてください!安易な売買はやめましょう、取引価格と時価との整合性がとれているかどうか税務署が目を光らせています。
取引価格と時価との整合性がとれているかどうか税務署が目を光らせています。


どのような場合が親族間売買になりますか?
どのような場合が親族間売買になりますか?
例えば祖母が一人暮らしをしていて自宅を売却して老人ホームに入りたいと考えている場合に、孫がその自宅を買ってもいいよというような場合です。
例えば祖母が一人暮らしをしていて自宅を売却して老人ホームに入りたいと考えている

「親族間売買」は何が問題となるのですか?
「親族間売買」は何が問題となるのですか?

身内だからと安い金額での売買となると多額の贈与税を支払うケースも・・
身内だからと安い金額での売買となると多額の贈与税を支払うケースも・・
祖母としても老人ホームの入居資金や今後の生活費のために資金が欲しい
上記の例で説明すると、祖母としても老人ホームの入居資金や今後の生活費のために資金が欲しいけど、愛着のある自宅に孫が住んでくれるなら、安い金額で売ってもいいとなるかもしれません。

しかし、これがあまりに安い金額での売買となると、「低廉譲渡」となり、時価との差額が「贈与」であるとされて、贈与税を支払わないといけなくなります(税率は1,500万円~3,000万円以下の場合50%)。
契約した当時は大家さんもテナントさんもその賃料で合意して契約しているからです。




どれぐらいの金額だったらいいのですか?
どれぐらいの金額だったらいいのですか?

「低廉譲渡」にならない基準をお答えします!
「低廉譲渡」にならない基準をお答えします!
相続税評価額と同程度か、それ以上の金額によって売買された場合
相続税評価額と同程度か、それ以上の金額によって売買された場合、相続税法第7条の「低廉譲渡」とはいえないと言われています。
(東京地裁平成19年8月23日判決(判タ1264号184頁)。

相続税評価額、路線価方式で計算した金額で売買すれば大丈夫というわけではありません。

例えば、時価が5,000万円の土地が路線価で計算すると4,000万円の場合、4,000万円で祖母と孫の間で売買して通常は問題ありません。

税務署の担当者によっては、時価から1,000万円安いという指摘は受ける可能性もありますが、ほとんどの場合は大丈夫でしょう。ただし、都市部の土地などで路線価が時価の80%よりも低くなっている場合、「低廉譲渡」と言われる可能性もあります。
都市部の土地などで路線価が時価の80%よりも低くなっている場合、「低廉譲渡」と言われる可能性もあります




後日税務署から指摘を受けるのは嫌なのですがどうすればよいでしょうか?
後日税務署から指摘を受けるのは嫌なのですがどうすればよいでしょうか?

税務署が納得する時価で売買した証拠を準備しておけば大丈夫です!
税務署が納得する時価で売買した証拠を準備しておけば大丈夫です!
不動産業者の無料査定書では税務署には通用しません。
ここは注意してください!
不動産業者の無料査定書では税務署には通用しません。

税務署は路線価は知っていますが、時価を作る実際の取引事例のデータは持っていません。常に取引事例を収集・分析している不動産評価の専門家である不動産鑑定士の作った「不動産鑑定評価書」こそ最も有効な証拠となります。
「不動産鑑定評価書」こそ最も有効な証拠となります。




株式会社輝づき不動産
所在地:〒530-0047
大阪市北区西天満4-9-12
リーガル西天満ビル5階 502号室
TEL:06-6948-8215
FAX:06-6948-8217




更新日:

Copyright© 不動産のなんでも鑑定団 輝づき不動産 , 2020 All Rights Reserved Powered by STINGER.